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现房销售试点背后:有地区被传取消预售制,地产股市值曾蒸发千亿

关键词:购房 中原地产 世茂房地产 蓝筹股 投资   发布时间:2019-04-15 08:00:01

文 | AI财经社 李介

编 | 祝同

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与“现房”“预售”有关的在近期总能搅动市场敏感的神经。一线城市里,深圳首个商品房现房销售试点项目已在亮相,二线城市合肥也在近期发布了《关于加强新建商品房现房销售管理工作的通知》,明确表示鼓励支持房地产开发企业实行新建商品房现房销售。三线城市广东省中山市,也陆续推出了打上“现售”标签的住宅用地。

时至今日,关于预售制度取消的讨论依然屡现网络平台。这次的来势汹汹实际上始于9月份广东省的一份文件。

9月21日,广东省房地产行业协会一份关于逐步取消商品房预售制度的文件流出。文件显示,广东省住房城乡建设厅已拟订“关于商品房预售许可事项调整”的材料,并将于9月25日上报住建部。并且除广东省外,住建部还向湖北、四川、江苏、河南、辽宁等几个省份要求对商品房预售许可进行深入研究。

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此消息一出立刻引起了极大关注,由于当时已经休市且第二天便是中秋假期,股市的大震动酝酿几天之后才出现。

广东省房协之后回应称目前目前通知正在征求意见过程中,是否会正式发布还待最终意见的汇总和研究,但这份“澄清”并没有让投资者们安心下来。

因为放假安排不同,9月24日中秋节当天港股便已开市。内地地产股全线下跌,当天,碧桂园跌5.57%,世茂房地产跌5.22%,华润置地跌4.83%,中国恒大跌3.55%,地产股总市值一天蒸发逾636亿港元(约合559亿人民币)。

9月25日A股开市,房地产股票同样领跌。截至收盘,新城控股跌逾7%,招商蛇口、保利地产等跌逾5%,万科A、金地集团跌逾4%,市值蒸发约616亿元人民币。

9月26日,港股地产板块颓势还在继续,龙湖集团、碧桂园、恒大、融创等股价都有不同程度的下跌。

“至少50%开发商会倒闭,短期内不可能”

商品房预售制度已经在中国施行25年,成为居民习以为常的购房方式。根据各地方上报国家统计局的数据显示,全国商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重由2005年的63%提升至84%,其中40大中城市期房销售面积占比始终维持在80%以上。不同于其它“一手交钱,一手交货”的买卖模式,只靠沙盘和规划图,房企就可以从购房者手中得到一笔资金。

这笔资金没有利息,并不能算做真正的负债。开发商靠着这笔资金补血,顺利周转甚至做大规模。企业财务报告中预收账款和定金这一项始终占据重要份额,远高于银行贷款项目,成为开发商们最大的资金来源之一。

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但由于存在交易时间差,最终消费者拿到手的房子可能跟最初规划好的存在时间差。广东省房协的通知中便提到,商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险,建议降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为广东本身已经有部分土地就在推行了此类政策,比如说深圳这两年的土地出让中就已经有约定需要现房交付的模式。

他认为,对于此类模式来说,房屋质量问题会减少,开发商也不会有各类扯皮的现象。甚至包括此前类似公摊面积的争论问题,也会消失。

但资金弱的房企就失去了投资开发的资格。目前来说对于类似30层的房子,开发商建造到5层以后,基本上就可以办理预售证,这样资金弱的房企,可以通过此类方式来回笼资金和进行后续楼盘的追加投资。但预售政策取消后,企业可能需要30层全部建造完毕才能开始回款。所以从这个角度看,中小房企资金考核压力就很大。

房地产行业政策调控频繁,2018年更是房企们融资的“寒冬”,在预售制加杠杆的基础上,碧桂园等房企又提出“高周转”来进一步加快资金回笼。预售制度如果取消,大型房企也会受到很大影响。

中原地产首席分析师张大伟则认为,取消预售制度,短期看可能性不大,因为当下房地产市场依然中小企业集中,龙头房企占比份额不高,当下取消预售,有利于资金宽裕的国企,大企业,对小企业来说是灭顶之灾。当下如果取消预售制,起码50%的房地产将倒闭。

他认为预售制度的确问题非常多,当下房地产市场各种质量问题,交付问题,基本都与预售制度有关系。预售制度对于消费者来说保障度低,不确定因素太多。但在过去几十年,预售制度的确加快了房地产企业的销售节奏,加快了房地产的建设量。预售制度不应该一刀切取消,但应该逐渐加大规范。

内地预售制度起源

中国内地的房地产预售制度是从香港传入的。上世纪50年代,香港人口迅速膨胀,但房地产行业的发展却陷入沉寂。

当时香港还远没有如今的金融环境,开发商们需要自筹资金来盖楼,而商品房买卖采取的也是一手交钱一手交房的方式。开发商有时买下地皮之后还要再花时间筹款进行建造,这不仅大大提高了开发商进入的门槛,也拉长了整个周期。对很多购房者来说,一次性付完全款同样是件困难的事情。

这时候霍英东成为了第一个吃螃蟹的人。他筹到一笔本金从嘉道理家族手中购下一块地皮,打算在一年内兴建100余栋楼房向市民出售。但买完地皮后,他手中的资金却所剩无几。

于是他便首创了分期付款制度,将包括面积、规划、建材、朝向等在内的楼盘信息做成小册子分发给市民,并告诉他们只要付一半的价钱便可购房,在后续建造过程中陆续补齐即可。

香港人把预售制度成为“买楼花”。卖房时房子尚未建造,就像还在开花,完工收楼后才结果。霍英东的方案令全香港疯狂,售楼处看房的人排队成长龙。资金的回笼也加快了楼房建造的速度,霍英东在一年时间里“盖好”并出售了100余栋楼房。

随后香港政府于1956年出台了《预售楼花同意书》,正式在法律层面确立和规范了楼花预售制。随着更多开发商的加入,购房的首付款也从楼房总价的50%逐渐下降,最疯狂的时候甚至只需要10%-20%。

预售款相当于为开发商加杠杆,他们迅速拿地扩张,很快使香港整个的房产格局脱胎换骨。

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内地的商品房预售制度是从深圳开始的。紧邻香港又是对外开放的大门,深圳特区其实在1983年就提出了预售制度的概念,但对于当时的社会环境来讲还太过超前。直到1987年,深圳才进行第一次土地拍卖。

因为缺乏经验和资金,在住房制度改革的整个过程中内地都从香港借鉴到很多东西。今日拟取消预售制度的广东,当年也是第一个推行此制度的省份。广东在1993年正式立法推出商品房预售制度,颁布了《广东省商品房预售管理条例》,领先于全国。

直到1994年11月,住建部出台《城市商品房预售管理办法》(建设部令第40号),预售制才在全国开花结果。此后内地的楼市如同香港一样走上上涨的大道,也诞生了一批地产大佬。

但是近几年,龙头房企们已经在纷纷抛弃房地产做多元化转型,龙湖地产、保利地产都在不久前将名字中的“地产”二字拿掉,万科也早已蠢蠢欲动。十强房企中,还有地产二字的仅剩中海地产。假如预售制度取消,中国的地产格局势必会再次剧烈变化。

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